香港傳真 | 私宅落成量16年新高? 樓市成交下跌里的另一面

觀點地產網 ?

2020-02-20 23:36

  • 今非昔比,供應量的顯著縮窄也見證著香港目前樓市的艱難時刻。

    觀點地產網 香港正在度過一段不平靜的歲月。

    去年中,因修例風波引發的社會事件,對香港的旅游、零售業等帶來嚴重打擊,整體社會經濟受挫。如今,又疊加了新冠肺炎疫情,這座國際都市前方的霧霾似乎愈加濃重了。

    身處其中的樓市也無法獨善其身。自去年7月開始,香港房屋成交情況下滑明顯,各面積房價指數經歷了持續半年之久的下跌,香港土地注冊處數據顯示,2019年香港樓宇買賣合約總值6924.4億港元,按年下跌6.6%。

    把視角拉到供應上,2019年香港已落成的私人住宅數量僅13600伙,按年減少35.2%,僅達差餉物業估價署預測的全年落成量20415伙的約66.8%。觀點地產新媒體整理數據獲悉,這一數據為香港私宅落成量近四年來最低。

    數據來源:香港差餉物業估價署

    今非昔比,供應量的顯著縮窄也見證著香港目前樓市的艱難時刻。而近日,一則市場預測似乎帶來一些轉機的兆頭。

    2月18日,香港中原地產研究部預料,今年香港私人住宅落成量按年大增六成至22022個,創十六年新高。

    具體而言,在今年有望落成的項目當中,新界區占37個項目,合共15233個單位,按年增加7254個或91%,數字將是繼2002年后的18年新高。其中,落成量較多的地區還有屯門及大埔,分別達4831個及4281個。

    在當前社會環境及樓市成交持續下跌的背景下,為何會有上述樂觀的預判?去年致使私宅落成量銳減的相關因素消除了嗎?

    對此,香港中原地產研究部高級聯席董事黃良昇對觀點地產新媒體稱,作出這一預判首先是是因為2019年落成量太低,所以推遲落成的項目會撥到2020年進行。

    “把兩年的落成數量平均的話,一年大概是18000,這是一個標準的數字,接近香港過往幾念的落成量。” 黃良昇說道。

    其次,黃良昇提到,去年落成量下降的原因,除了由社會運動導致的工程延誤造成,還與去年年中香港開始計劃推行為一手住宅征收空置稅有關。簡單而言,物業若從落成開始12個月內仍為空置,開發商則需要為此繳納空置稅。

    觀點地產新媒體了解,該項措施推出的背景是由于香港政府留意到近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,在現時房屋供應短缺情況下,香港政府認為需要推出有效措施,加快已落成單位的供應。

    數據來源:香港差餉物業估價署

    香港運房局公布數據顯示,截至去年底,香港空置房總數達到高峰至10000個,較2018年上漲1300個。

    然而,這一舉措也在另一方面使得開發商主動推慢了開發落成的進度,尤其是尚未售出的項目單位,以減少自己的持貨成本。

    黃良昇認為,立法會目前的運作受到了社會事件和疫情的影響,到現在空置稅都還沒辦法商議法規,且有很多事項待審議,估計今年至少上半年空置稅都沒辦法落定推行。對于開發商而言,若疫情與社會活動的不利因素緩解之后,也可借此機會加快落成。

    仁者見仁,智者見智。相較于上述對于香港今年私宅落成量的樂觀看法,也有不少人持保守意見,多位業內人士在接受采訪時都表達了對今年樓宇成交量不看好的觀點,從而使得私宅落成需求也受到抑制。

    “今年大部分的落成量應該是2018年和2019年初開發商賣出去的一些預售樓花,因為要交付給買家所以要盡快落成,不然銷售金額都放在銀行無法入袋。” 萊坊執行董事、估價及咨詢部主管林浩文表示。

    在其看來,如果是尚未成交的項目則沒有必要那么快落成;而從目前看,樓宇成交量及開發商推盤欲望并不高。

    據悉,自去年年中社會事件之后,香港樓宇成交一直有所受挫,購房及投資意愿顯著下降。直到10月份,香港放寬按揭保險,提出了包括80%按揭保險上限由600萬港元提高至1000萬港元等措施。即是說,一戶1000萬港元的房子貸款上限為800萬元,首置買家只要支付200萬元即可成為業主。

    按揭政策的放寬刺激了樓市的好轉,尤其是總價1000萬港元以下的單位得到市場熱捧,市場整體的成交量和售價也都在11月及2月初迎來略微上揚。

    “本來市場有好轉,但是1月份又開始變差了。” 林浩文表示。

    據悉,由于新冠肺炎疫情的擴散,買家大多持觀望太多,房屋成交氣氛再次下降。數據顯示,香港2020年1月二手居屋買賣合約登記(包括居屋自由市場及第二市場)錄得240宗,總值12.7億港元,按月下跌18.9%及19.9%,創4個月新低。

    受此影響,開發商在樓盤預售的申請與推出方面也變得消極。林浩文指出,從1月開始很多開發商都沒有開盤,而且香港不同于內地在線上售房,還是需要通過現場進行房屋買賣。

    “最主要還是要看目前疫情的發展情況,現在香港有部分工程都停工,買家持觀望態度,開發商也不會開盤,賣得不多也就無需那么著急去建成。“據萊坊所作估算,今年私宅落成量大概在15000左右。

    然而,盡管目前樓宇成交持續受挫,黃良昇則認為目前已有開發商“松口”,開始減價出售項目。“今年成交情況會好一些,去年開發商還在頂著壓力,今年開始已經有開發商嘗試拿一些小單位進行減價出售,而且效果也不錯。”

    其認為,只要開發商價格下調到與現在的經濟情形相匹配,比如半成左右就會開始有購房者愿意買,如果房子條件差一些可能要一成。

    林浩文對此也表示,開發商若愿意降價對于市場成交是有一定促進作用,但同時,香港跟內地情況不同,開發商負債率保持在20%到30%的比例,不需要急切地依靠售房進行現金回流,資金壓力比較低。

    以恒大近期75折為例,其稱香港開發商最多95折就已經很多折扣加上本來購地成本就貴,沒必要虧本出售。

    “未來兩三個月很重要,如果兩三個月內能解決肺炎問題,整個2020年都會好一些。”林浩文說道。

    與內地一樣,香港也在期待這場疫情的好轉,才能得以順勢扭動樓市乃至整體經濟的按鍵,這對于去年經歷過長達半年社會風波的香港來說更為急迫。

    香港傳真 | 一座城市里的地產漫游與畫像。

    撰文:林心林    

    審校:武瑾瑩



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