啟德啟示錄 高杠桿海航香港地產“瘋狂”往事

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2020-02-21 00:39

  • 2016年11月至2017年3月間,攬下九龍啟德發展區1L區1號、1L區2號、1L區3號及1K區3號四宗大型地塊,為此付出了高昂代價并最終反噬其身的故事。

    觀點地產網 海航在3年前就結束了作為一家野心勃勃的跨國投資集團的歷史。出售非核心資產、聚焦主業,盡管經過兩年來的戰略收縮,它仍然深陷債務漩渦。

    但目前,海航或迎來了一份最終解決方案。2月19日,有報道稱,海航集團正就接管事宜與海南省政府展開談判。原因是新型肺炎疫情正打擊前者履行償債義務的能力。

    “最近幾周,新冠疫情迫使航空公司取消數千架次航班,這導致海航承壓。”報道稱,同時海航的航空資產會被轉售給國內幾大航空公司。有傳聞稱,候選者為國航、南方航空及東方航空。

    目前傳言未被官方證實,而海航方面亦尚未作出回應。

    但在這特定時刻,市場不禁重提,究竟是什么原因令海航從“最兇猛的海外收購者”變為備受爭議的“問題企業”,在幾年間國內外經濟環境變化的沖擊中搖搖欲墜?一系列利用高杠桿的大膽收購似乎正是問題所在。

    為此我們可以將焦點集中到香港,2016年11月至2017年3月間,這座城市是海航系的大秀場。我們將一窺,該集團是如何攬下了九龍啟德發展區1L區1號、1L區2號、1L區3號及1K區3號四宗大型地塊,為此付出了高昂代價并最終反噬其身的故事。

    香港國際建投籌借購地資金

    房地產是海航在擴張時代最為看重的業務內容之一。2016年恰逢中資大舉進港,海航抓住機會花費26.15億港元從黑石集團購進港交所上市平臺香港國際建投66%股權,并進一步收購到86.42%。

    時年8-9月,海航通過該平臺進行配股融資10.58億港元,引入7家基建產業鏈公司:中國建筑旗下中建資本、北京國資委控制的北京建工國際、中交建旗下香港海事建設、中鐵香港,及蘇州金螳螂、海南生達實業及深圳特藝達。

    2017年2月到3月,海航以香港國際建投為實體分別斥資55.29億港元和74.41億港元買下香港啟德發展區1L區1號、2號兩幅宅地。更早之前,海航基礎子公司海島建設拍下1K區3號地塊,斥資88.37億港元;而1L區3號地塊由海航實業國際子公司德廣置業競得,代價54.12億港元。

    四宗地總代價合計272.19億港元。如此龐大的數目,海航集團當然不可能一下子全數拿出,同時這也不符合地產投資的邏輯,因此海航就按部就班地開啟了籌資工作。

    2017年2月20日,香港國際建投附屬雅晉集團有限公司作為借款人,向與一家銀行簽訂26.02億港元過橋貸款協議,為期12個月。

    3月28日,香港國際建投宣布擬以“一供二”的方式,供股價4.08元/股供股22.68億股,融資92.55億港元。此次供股最后由海航實業包銷了21.28億股(由于認購不足):其中4.29億股以17.51億元現金認購,19.98億股由海航實業早前向香港國際建投提供的69.31億元股東貸款沖抵。

    香港國際建投至此向母公司及幾家股東配股,及向銀行借貸共籌得現金129.15億元,足夠覆蓋兩幅地的購地代價。但鑒于這些資金并非完全用于支付購地款,還需用于其他投資項目,包括投資商鋪和基金。

    4月10日,香港國際建投設立本金總額最高為10億美元的有擔保中期票據計劃,隨后于6月5日再向銀行借款22.21億港元,為期12個月。另于8月17日,又根據中期票據計劃進行提取,發行2.2億港元三年期的7%提取票據。

    海島建設和德廣置業142.49?億港元購地資金全數從何而來,目前沒有相關資料。但相信當中大部分是從銀行籌借。包括2016年12月12日消息,海航集團簽署一筆35億港元的一年期子彈式過橋貸款,用于首次在香港購地(即啟德第1K區3號地塊)。

    而除272.19億港元巨額購地款外,海航還要面對更長遠的建設資金挑戰。當時有資料顯示,該公司啟德4宗地建筑成本估算將超過100億港元。

    斷貸風波后啟德項目轉售他人

    隨著2017年下半年國內外融資環境的變化,海航系的資金鏈開始出現問題。當年9月,香港金融管理局向香港中資銀行及其他大型銀行查詢關心海航集團的信貸情況。

    之后市場迅速作出反映。9月14日,媒體引述消息稱,已知有8家銀行此前向海航子公司合計提供117億港元短期購地貸款,分別于2017年11月,2018年1月、2月及6月到期。但已有4家銀行已決定不再向海航提供再融資,而另外的則要視乎條件再作決定。

    “四個項目會有不同資金安排,包括上市公司資源及金融機構參與。早前公司供股集資,帳面上資金應該足夠項目發展。”香港國際建投主席黃琪珺于“斷貸風波”傳出后不久,在啟德項目動土儀式上,強調公司貸款方面沒有問題。

    但海航集團的救火行動還是立即開展了。

    因銀行渠道堵塞,海航通過發布債券及抵押上市公司股權進行再融資。2017年9月17日,海航集團宣布通過控股的香港上市公司嘉耀控股配售可換股債券,籌集資金1.2億港元;9月19日消息,海航向中國華融資產管理股份有限公司抵押所持嘉耀控股股權,籌資數目未知。

    10月13日,香港國際建設稱將出資7.28億港元,為情況更緊迫的海島建設提供資金。隨后10月20日,市場傳言海島建設再為地塊尋求了一筆約64億港元的有擔保信貸安排,其中約35億港元將用于上述11月到期的過橋貸款的再融資,約29億港元用于建設資金。

    不過相信這筆64億元的救火資金籌措結果并不愉快。11月20日據香港媒體援引相關知情人士消息稱,海航正希望申請將這筆過橋貸款的償付日期推遲至2018年2月,為此,海航愿為延期這段時間支付H+2.6%的利息(原年利息為H+1.3%)。

    只是大廈將傾,海航為香港項目不斷的籌款最終演變為項目出售。在聚焦主業方針的指引下,四幅地塊在2018年陸續出讓予恒基兆業和會德豐集團。地產平臺香港國際建投亦于去年3月作價70.23億港元返售給黑石集團。

    至此,海航系在香港的故事幾近落幕。但它處理資產回籠資金的長跑,截至目前仍未結束。

    撰文:劉子棟    

    審校:武瑾瑩



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