行業發展指數 | 1月中國物業服務發展指數TOP10及報告

觀點指數研究院 ?

2020-02-21 19:42

  • 在如今全民號召“隔離”的特殊時期,作為社區管理服務的提供者,一眾物業公司曝光度增高,未來在資本市場上的動作或許會更加活躍。

    觀點指數 2020年注定是不平凡的一年。1月,受新型冠狀疫情影響,全國各行各業肩負壓力迎戰2020。據觀點指數了解,1月份近7成房企單月錄得銷售業績負增長。

    春節后首個交易日,三大股全線“飄綠”,地產A股的情況更是不容樂觀,多支地產股開盤即跌停。與之形成鮮明對比的是,物業股“逆勢突圍”,不少物業類公司的股價飄紅創出新高,或將迎來新的機遇。

    截至2020年1月31日,共有5家物業公司申請IPO,包括正榮服務、星河物業、金融街物業、宋都服務及鴻坤物業。另外,卓越物業亦傳出上市的消息。

    另外值得注意的是,在剛剛過去的2019年,恒生指數全年小幅上漲 9.07%,整體走勢偏弱。在這樣的背景下,A股物業管理行業全年上漲 58.21%,跑贏大盤。物業股價值一度被市場認可。

    而在如今全民號召“隔離”的特殊時期,作為社區管理服務的提供者,一眾物業公司曝光度增高,一些優秀的物業公司價值被重新發現,收獲業主以及投資者的青睞。未來物業公司在資本市場上的動作或許會更加活躍。

    上市加速度,物業股逆勢而上

    2019年,不少房企加速了旗下物業上市步伐,全年累計10家物業管理企業登上資本舞臺。時間來到2020年1月底,在港交所等待IPO的物業管理公司更是達到了8家,房企分拆物業上市的熱潮依然不減。

    圖片來源:公開資料、觀點指數整理

    除了上圖已經有所動作的物管公司外,亦有不少企業近期傳出將啟動遞表計劃。比如在2019年大肆收并購的世茂房地產。據觀點指數了解,世茂房地產計劃分拆物業管理業務,并于今年在港掛牌,擬集資5億至6億美元,目前正與潛在投行商討。

    公開資料顯示,世茂服務目前已進駐內地逾50個城市,管理項目超180個,簽約管理面積約1.1億方米,屬物管行業的上游梯隊企業。同時據世茂房地產2019年中期報告,去年上半年集團的物業管理及其他收入達16.1億元,按年增長207%。

    此外,在去年的華潤置地中期業績會上,前董事會主席唐勇透露,會啟動物業上市的安排。卓越集團近日也傳出消息,公司計劃今年內分拆旗下卓越物業管理赴港上市,擬集資3億美元,目前正與上市顧問商討。卓越物業管理網站顯示,該公司目前管理物業項目逾300個,項目管理面積合計超過3000萬方米。

    若要探究為何房企近年來加速了對物管公司的資本獨立化,或許與資本市場的看好以及物管行業不同于市場周期波動的穩定性有關。觀點指數整理農歷新年后首個交易周物業股股價發現,有21家物業股股價累計上漲。其中11家股價累計漲幅在20%以上,19家累計漲幅在10%以上,最高的雅生活服務累計上漲35.5%。僅南都物業累計降幅0.5%。

    圖片來源:公開資料、觀點指數整理

    時間線拉到年初至今,恒生指數區間累計下跌1.63%,物業股的逆勢漲幅更為明顯。年初至今,23家物業公司12家股價累計漲幅超過10%,濱江服務累計漲70.56%、永升生活服務累計漲幅44.32%。由此可見,物管行業的潛力不斷被資本市場發掘,其價值將進一步顯現。

    疫情寒冬下的物管企業

    疫情影響下,務工人員返崗時間延后、人員限制流動,這對各行各業都產生了不少的影響。在物業管理公司發展角度上看,2020年第一季度物管企業的收并購、項目拓展事或許會有所推遲。

    圖片來源:公開資料、觀點指數整理

    從具體項目拓展上看,物管行業仍是處于大行業、小企業的格局,行業集中度較低,物業企業仍有較大的發展空間,因此規模仍是企業未來發展的主要基礎。加上我國商品住宅進入“存量時代”的現狀,物業企業的目光不斷向非住宅物業項目轉移。

    圖片來源:公開資料、觀點指數整理

    一般來說,項目收并購時間跨度較長,項目啟動和落地都存在較大的滯后性。公開資料顯示,以往年初1、2月份是收并購的淡季。因此盡管疊加疫情的爆發期,短期帶來的沖擊還是有限。

    不過,物業管理為勞動密集型行業,此次疫情對物業企業來說可謂雪上加霜,直接增加了物管企業的運營成本壓力,主要包括硬性防疫物資采購成本和人工成本。

    據中物研協數據顯示,防疫物資的材料成本導致總成本增加10-20%,接下來的返工潮所帶來的人流的增加以及疫情防控范圍的擴大,將會進一步加大保潔消毒頻次、范圍和強度,從而進一步產生較大的物資成本。

    在人員費用方面,物業人員春節期間持續堅守以及春節假期延長,現有員工超負荷在崗,導致保潔、安保、工程等人員加班費和補助等人工成本的增加。在防控過程中,包括物資采購、消殺成本、加班費和補助人工等環節,均造成物業服務企業短期內成本劇增,給成本端形成一定的上行壓力。

    此外,面對疫情,國家層面和各級政府、部門對疫情防控、金融服務支持、減免稅收、穩崗、中小企業扶持等發布了諸多政策和措施,在一定程度緩解企業運營的壓力和焦慮。

    然而目前僅深圳、杭州將物業服務企業納入防疫防控工作的重點,對抗疫前線的物企給予實質的激勵和扶持。物業管理行業的相關扶持和優惠政策仍較為缺失,各級政府層面對物業服務企業的重視度和關注度仍較低。

    圖片來源:公開資料、觀點指數整理

    因此,不少企業開始調整自己的業務方向,生活類增值服務的收入比重也在快速增加,比如社區配餐、保險、貸款等線上業務都可以和多方資源進行整合推廣。

    圖片來源:公開資料、觀點指數整理

    另外,此次疫情對于整個物業行業的曝光和關注度都有大幅提高,物業價值被重新發現,對頭部物管企業增加服務粘性和增加物業費收繳率提供利好。優秀的物業企業將會更加受到市場的青睞,行業的馬太效應將會更加凸顯。

    需要注意的是,在目前疫情環境下,位于三四線城市的物管企業管理費普遍較一二線城市低,再加上運營成本的增加,恐會對現金流帶來壓力。中小型物管企業如果不及時調整自身的發展戰略,將會更加后繼乏力。從行業集中度發展的角度來看,一定程度上或將推進收并購事件的發生,2020年下半年或許將迎來一輪物管行業收并購潮。

    撰文:陳耀國    

    審校:陳朗洲



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    物業

  • 上证指数是什么